Der Arzt A.A. praktizierte in seiner Immobilie, die aus zwei zusammengelegten Stockwerkeigentumseinheiten bestand, eine Arztpraxis. Nach der Aufgabe seiner Erwerbstätigkeit überführte er die Liegenschaft, die im Geschäftsvermögen war, ins Privatvermögen. Die kantonale Steuerverwaltung erliess daraufhin für die kantonalen Steuern und für die direkte Bundessteuer eine Verfügung, namentlich „Sondersteuer auf Liquidationsgewinn“, und berechnete den Gewinn aus der Überführung der Immobilie ins Privatvermögen wie folgt: Anlagekosten Fr. 596’220.-- abzüglich Buchwert Fr. 430’000.-- = Fr. 166’220.--. Bei der direkten Bundessteuer wurde als Bemessungsgrundlage den Unterschiedsbetrag zwischen Verkehrs- und Buchwert zugrunde gelegt: Verkehrswert Fr. 914’000.-- abzüglich Buchwert Fr. 430’000.-- = Fr. 484’000.
Das Gericht entschied: Sofern der Verkauf einer Praxis unmöglich sei, wäre für die Definition des Verkehrswerts von einer Wohnnutzung auszugehen. Der Verkehrswert im Rahmen mit der Umwandlung einer Geschäftsimmobilie ins Privateigentum sei der Wert, den ein werturteilsfreier Käufer dem Steuerzahler dafür zu bezahlen bereit wäre. Da sich die Suche nach einem Nachfolger der Praxis als fruchtlos zeigte, könne man hier zwar nicht absolut ausklammern, dass eventuale Interessenten für eine gleichartige Praxis oder eine andere kommerzielle Verwendung der Liegenschaft (wie Massage, Anwaltskanzlei o.ä.) hätten gefunden werden können. Der Kläger entschloss sich mangels eines Praxisnachfolgers zum Umbau für den späteren Verkauf als Wohnung. Es ist deshalb auch nicht Angelegenheit der Verwaltung, den Entscheid des Steuerzahlers infrage zu stellen. Vielmehr sei der Verkehrswert der bisher als Praxis genutzten Immobilie aufgrund der Unveräusserbarkeit anhand einer privaten Nutzung zu bestimmen. Dass die neue Verwendung eventuell zu einem niedrigeren Verkehrswert führe als die Bestimmung des Verkehrswerts unter der Annahme der Fortsetzung einer ähnlichen Nutzung, spiele keine Rolle.
Daher lautet der Entscheid des Gerichts:
Grundsatz für die Definition des Verkehrswerts der Praxis sei deren Wert nach Vornahme der für die Nutzungsänderung als Wohneinheit nötige Umgestaltungen. Von diesem sind die entsprechenden Kosten in Abzug zu bringen. Der Preis sei so zu berechnen, den ein Käufer im Zeitpunkt dafür zu bezahlen bereit gewesen wäre. Urteil 2C_662/2020 vom 22. März 2021
